Untervermietung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Zuerst einmal das Wichtigste: Bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Können Sie allerdings ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen, darf dieser nicht pauschal "nein" sagen. Was Sie darüber hinaus noch beachten müssen und wo die Fallstricke der Untervermietung lauern, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Autor:  Redaktion DAHAG Rechtsservices AG.

Das Wichtigste im Überblick

Wie kann ich meine Wohnung untervermieten?

Für die Untervermietung Ihrer Wohnung benötigen Sie ein einfaches Schreiben. Dieses senden Sie an Ihren Vermieter und schildern darin Ihr berechtigtes Interesse.

Ein berechtigtes Interesse hat beispielsweise eine Person, die

  • aus finanziellen Gründen die Wohnung untervermieten muss (Todesfall des Partners, weniger Einkommen),
  • einen (Lebens-)Partner in die Wohnung aufnehmen möchte,
  • aufgrund (beruflicher) Abwesenheit die eigene Wohnung auf bestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann oder
  • die Wohnung vor Einbruch schützen möchte, weil man selbst selten zu Hause ist.

Eltern, Kinder, Stiefkinder oder (neue) Ehepartner müssen nicht in einem extra Untermietvertrag aufgenommen werden. Wohnen die erwähnten Personen dauerhaft in Ihrer Wohnung, informieren Sie einfach Ihren Vermieter, damit gegebenenfalls Ihre Nebenkosten angepasst werden können. Lehnt Ihr Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, können Sie sich auf das Sonderkündigungsrecht berufen (§ 540 Abs. 1 BGB) und Ihr Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Untervermietung einer Wohnung: Worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Darauf müssen Sie als Hauptmieter achten

Sofern eine Erlaubnis zur Untervermietung noch nicht in Ihrem Mietvertrag steht, sollten Sie zuerst Ihren Vermieter um Erlaubnis (§ 540 BGB) fragen. Damit können Sie von vornherein etwaige rechtliche Risiken ausschließen. Schildern Sie Ihrem Vermieter die Umstände und geben Sie ihm wichtige Informationen wie etwa Namen, Geburtsdatum und Anschrift des künftigen Untermieters. Neben diesen persönlichen Daten müssen Sie Ihrem Vermieter nichts weiter mitteilen. Das heißt, eine Angabe etwa zur Kreditwürdigkeit oder den finanziellen Verhältnissen ist nicht von Nöten.

Den Untermietvertrag mit Ihrem neuen Untermieter – nach erfolgter Zustimmung zur Untervermietung durch Ihren Vermieter – sollten Sie in jedem Fall schriftlich gestalten. Der Vertrag kommt dabei lediglich zwischen Ihnen und Ihrem Untermieter zustande. Untermieter und Vermieter gehen kein Vertragsverhältnis ein. Für Sie als Hauptmieter bedeutet das, dass Sie für Ihren Untermieter haften. Kann dieser die Untermiete nicht mehr zahlen, müssen Sie trotzdem weiterhin die volle Miete an Ihren Vermieter überweisen. Tun Sie das nicht, häufen sich Mietrückstände an. Im schlimmsten Fall müssen Sie dann mit einer Kündigung des Mietvertrags rechnen. Dasselbe gilt auch bei Schäden an der Mietsache: Sie als Hauptmieter haften, selbst wenn Ihr Untermieter diese verursacht hat.

Darauf müssen Sie als Vermieter achten

Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vorgebracht, ist eine Zustimmung kaum zu verweigern. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Erlaubnis auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert werden, zum Beispiel wenn...

  • ein Mieter nach einer Erlaubnis zur Untervermietung der ganzen Wohnung, in der der Hauptmieter dann nicht mehr selbst lebt, fragt (LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019, Az. 64 T 65/19).
  • eine Überbelegung erkennbar ist (dies ist der Fall, wenn auf ein Zimmer der Wohnung mehr als eine Person entfällt).
  • der Untermieter für den Vermieter unzumutbar ist.

Auf den Untermietvertrag selbst haben Sie als Vermieter keinerlei Einfluss. Sie können ihn weder diktieren, noch ist Ihre Meinung hier gefragt. Dieser Vertrag wird ausschließlich zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen.

Ist Ihnen als Vermieter die Untervermietung anders nicht zuzumuten, dürfen Sie allerdings auch eine Mieterhöhung (§ 553 Abs. 2 BGB) beschließen. Ist der Hauptmieter damit nicht einverstanden, kann er das zwar ablehnen, dafür aber auch keinen Untermieter aufnehmen.

Untermietvertrag schließen: Wie erstelle ich einen Untermietvertrag?

Mündlich geschlossene Mietverträge zwischen Hauptmieter und Untermieter sind gültig. Empfohlen wird aber immer die schriftliche Form. Kommt es später zu einem Streitfall, lassen sich mündliche Vereinbarungen nicht immer beweisen. 

Ein Untermietvertrag ist bindend und sollte deshalb alle Eventualitäten beinhalten, die während einer Untervermietung auftreten können. Die folgenden Punkte sollten Sie in den Untermietvertrag aufnehmen:

  • Namen und Anschriften der Vertragspartner
  • Beginn und ggf. Ende der Untervermietung
  • Angaben zu Miete, Nebenkosten, Kaution (plus Zahlungsmodalitäten)
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag
  • Unterschriften beider Vertragspartner

Wenn Sie unsicher sind, was die eigenhändige Erstellung eines Untermietvertrages angeht, können Sie unsere kostenlose Vorlage nutzen.

Kostenlose Vorlage "Untermietvertrag" zum Download

Kündigung des Untermieters: Wie kann ich meinen Untermieter wieder loswerden?

Bei den Rechten und Fristen einer Kündigung des Untermietvertrages wird zwischen 3 Arten der Untervermietung unterschieden:

  • Untervermietung möblierten Wohnraums
  • Untervermietung unmöblierten Wohnraums
  • Befristete Untervermietung

Kündigung bei Untervermietung von möbliertem Wohnraum

Einer der häufigsten Fälle der Untervermietung ist der, dass Sie Ihrem Untermieter einfach einen Teil Ihres möblierten Wohnraumes überlassen. In diesem Fall profitieren Sie als Hauptmieter von vereinfachten Kündigungsbedingungen. So beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist nur 2 Wochen. Auch müssen Sie die Kündigung nicht begründen. Die Kündigung muss spätestens am 15. des jeweiligen Monats bei Ihrem Untermieter eingegangen sein, damit der Mietvertrag zum Ende desselben Monats beendet werden kann. Doch Vorsicht: Die verkürzte Kündigungsfrist gilt auch für Ihren Untermieter.

Kündigung bei Untervermietung von unmöbliertem Wohnraum

Haben Sie unmöblierte Räume vermietet, gelten andere Kündigungsbestimmungen. In diesem Fall müssen Sie sich an den gesetzlichen Kündigungsfristen orientieren, die für Sie als Hauptmieter je nach Mietdauer bei 3 bis 12 Monaten liegen. Darüber hinaus müssen Sie als Hauptmieter einen Kündigungsgrund benennen. Teilen Sie Ihrem Untermieter schriftlich Ihr berechtigtes Interesse an einer Auflösung des Untermietvertrages mit. Diese Umstände können zum Beispiel eintreten, wenn Sie selbst wieder einziehen möchten oder eine wirksame Kündigung für die Wohnung vom Vermieter erhalten haben.

Befristete Untervermietung

Eine Wohnung oder einzelne Räume werden häufig nur im Rahmen eines befristeten Mietvertrags untervermietet. Bevor Sie einen derartigen Vertrag abschließen, sollten Sie bedenken: Befristetete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden. Vermieten Sie Ihre Wohnung etwa für 9 Monate unter, weil Sie zeitweise ins Ausland gehen, und kommen Sie doch bereits nach 6 Monaten wieder zurück, können Sie Ihren Untermieter nicht einfach vor die Tür setzen. Sie müssen sich dann für die verbleibendenden 3 Monate eine andere Bleibe suchen oder den Mietvertrag im gemeinsamen Einverständnis frühzeitig auflösen. Dasselbe gilt natürlich auch für Ihren Untermieter: Auch dieser kann es sich nicht einfach anders überlegen und den befristeten Vertrag vorzeitig beenden.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Untervermietung

  • Benötige ich für die Untervermietung eine schriftliche Zustimmung des Vermieters?

    Die schriftliche Zustimmung zur Untervermietung benötigen Sie rein rechtlich nicht. Auch eine mündliche Vereinbarung wäre wirksam. Allerdings kann Ihnen eine schriftliche Erlaubnis späteren Ärger ersparen und wird daher stets empfohlen, um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen.

  • Was kann passieren, wenn ich ohne Einverständnis meines Vermieters meine Wohnung oder mein Zimmer untervermiete?

    Untervermietung ohne Erlaubnis wird in Deutschland nicht geduldet. Sie sind also in einer schlechten Position, wenn Sie versäumt haben, Ihren Vermieter rechtzeitig um Erlaubnis für eine Untervermietung zu fragen. Er kann Sie nach Bekanntwerden einer Untervermietung abmahnen und auffordern, diese Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB). Lassen Sie trotzdem Personen in Ihrer Wohnung im Sinne einer Untervermietung wohnen, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

     

    Anders sieht es aus, wenn Sie rechtzeitig um eine Erlaubnis für eine Untervermietung angefragt haben, sich Ihr Vermieter aber daraufhin nicht gemeldet hat – oder wenn Ihr Vermieter ohne Begründung Ihre Anfrage abgelehnt hat. Dann ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht rechtens (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10).

     

  • Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis wegen touristischer Untervermietung zu kündigen?

    Die Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung oder eines Zimmers als Ferienwohnung ist nicht erlaubt, wenn Sie Ihrem Vermieter nicht vorab um seine Zustimmung zur Untervermietung gebeten haben. Deshalb können Sie nicht einfach ein Zimmer oder die ganze Wohnung an Touristen vermieten beziehungsweise bei Airbnb anbieten (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13).

     

     

     

    Bei einer Untervermietung Ihrer Wohnung für touristische Zwecke riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Dies passiert zwar nicht sofort, denn Ihr Vermieter muss Sie zuerst (wenigstens einmal) abmahnen. Halten Sie die Untervermietung als Ferienwohnung dann trotzdem aufrecht, kann Ihr Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung gekündigt werden (Beschluss vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15).

     

     

     

    Gut zu wissen: Die zeitweise Untervermietung an Touristen ist teils nur stark eingeschränkt möglich oder gänzlich verboten. Hiermit wollen Städte mit sehr angespanntem Wohnungsmarkt sicherstellen, dass weiterhin ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Prüfen Sie also zusätzlich, ob am Standort Ihrer Wohnung derartige Restriktionen greifen.

     

  • Greift das Verbot der Zweckentfremdung, wenn ein Mieter an Feriengäste vermietet?

    Ihr Vermieter ist mit einer Untervermietung einverstanden und Sie möchten jetzt loslegen mit einer Vermietung an Feriengäste, um Ihr Konto ein bisschen aufzufüllen? Aufgepasst: Je nach Bundesland (und teils sogar nach Stadt oder Gemeinde), in dem Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon untervermieten wollen, gelten Gesetze des Zweckentfremdungsverbots. Diese beinhalten Maßnahmen, um mehr Wohnraum für Einwohner zu schaffen. Was als Zweckentfremdung angesehen will, sehen verschiedene Regelungen vor, die Sie für Ihr eigenes Bundesland nachlesen können.

     

    Beispielsweise ist das Vermieten als Ferienwohnung auf Airbnb nur in Teilen legal. Diese Form der Untervermietung trifft häufig zu, muss aber beim zuständigen Amt vorab registriert werden, um nicht als Zweckentfremdung zu gelten. Achten Sie darauf, dass Sie nicht mehr als 50 Prozent des gesamten Wohnraumes vermieten und die Vermietung nicht länger als 8 Wochen im Jahr stattfindet.

     

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