WEG: Das Wichtigste zur Wohnungseigentümergemeinschaft

Gehört ein Haus oder eine Wohnanlage mehreren Eigentümern zusammen, spricht man von einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder nur Eigentümergemeinschaft. Diese wird häufig mit WEG abgekürzt. Wann und wie eine Eigentümergemeinschaft entsteht und welche Rechte und Pflichten Sie in einer WEG haben, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Autor:  Redaktion DAHAG Rechtsservices AG.

Kurz & knapp:

Definition der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Was ist das?

Juristisch wird die Wohnungseigentümergemeinschaft etwas sperrig als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ bezeichnet.
Vereinfacht gesagt: Jeder, dem eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage gehört, ist Teil der WEG. Diese Wohnanlage kann auch ein einzelnes Haus mit mehreren Wohnungen sein.
Achtung: Die Abkürzung WEG steht nicht nur für Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch für das Wohnungseigentumsgesetz. Darin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich verankert. Hier besteht Verwechslungsgefahr!

Wohnungseigentümergesetz: Ab wann entsteht eine Eigentümergemeinschaft?

Die Voraussetzung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass es mehrere Eigentümer in einer Wohnanlage oder einem Haus gibt. Dem Wohnungseigentumsgesetz zu Folge gibt es zwei Arten, wie Wohnungseigentum entstehen kann:

  • Einräumung von Sondereigentum:
    Das Sondereigentum ist ausschließlich das, was einem einzelnen Miteigentümer alleine gehört. Gehört Ihnen zum Beispiel eine Eigentumswohnung, dann sind die einzelnen Räume, Sanitäranlagen und Bodenbeläge Ihr Sondereigentum. Im Gegensatz dazu steht das Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel Außentüren oder Briefkästen.
    Das Sondereigentum wird durch einen Vertrag zwischen den Eigentümern und der Eintragung im Grundbuch festgelegt.
  • Teilung:
    Die sogenannte Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes. Die Erklärung gibt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt ab. Darin wird das Eigentum in mehrere Anteile aufgeteilt. Es wird genau festgelegt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. In der Regel wird dabei auch die Gemeinschaftsordnung festgelegt.

Gültig ist die Eigentümergemeinschaft ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe (§ 8 WEG). Diese ist meistens gleichzusetzen mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Dann gelten Sie auch als neuer Ansprechpartner für Ihr Eigentum.

Verwaltung der WEG: Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft

Theoretisch ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe aller Eigentümer. In der Regel gibt es aber einen Verwalter, der diese Aufgabe übernimmt. Dazu gehören kaufmännische Aufgaben wie zum Beispiel die Anstellung eines Hausmeisters und technische Aufgaben wie beispielsweise die Erfassung des Stromverbrauchs. Aber auch für juristische Aufgaben wie die rechtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft und organisatorische Aufgaben wie das Beschwerdemanagement ist der Verwalter zuständig.

Kostenaufteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Wer bezahlt was?

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung neu streichen lassen, dann ist das Ihre Sache. Die Wohnung ist Ihr Sondereigentum, deswegen können Sie diese Veränderung einfach so beschließen – Sie müssen aber auch selbst dafür bezahlen.

Für Kosten, die durch das Gemeinschaftseigentum entstehen, kommt die Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Diese werden vom sogenannten Hausgeld bezahlt.

Diese Vorauszahlung zahlen alle Miteigentümer monatlich an den Verwalter, um beispielsweise die Kosten für Strom und Müllentsorgung zu decken. Das Hausgeld ist vergleichbar mit der Nebenkostenabrechnung für einen Mieter. Das Hausgeld ist aber etwa 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten. Sie können jedoch einen Teil des Hausgeldes auf den Mieter umlegen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Straßenreinigung oder den Schornsteinfeger. Damit müssen Sie als Eigentümer nur einen Teil des Hausgeldes tatsächlich selbst bezahlen.
Auch Reparatur- und Renovierungskosten für das Gesamteigentum werden vom Hausgeld gedeckt. Die sogenannte Instandhaltungsrücklage wird aus den Hausgeldern zurückgelegt und dient als Puffer für Reparaturen und Sanierungen.

Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, um beispielsweise Sanierungskosten zu decken, gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel kann eine Sonderumlage erhoben werden oder die Eigentümergemeinschaft nimmt ein Darlehen auf.  

Eigentümerversammlung

Es ist gesetzlich festgelegt, dass mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Es können zusätzlich weitere Versammlungen stattfinden, zum Beispiel wenn ein dringender Grund vorliegt und mindestens ein Viertel der Miteigentümer die Versammlung fordert. Den Vorsitz übernimmt in der Regel der Verwalter.
In der Eigentümerversammlung werden Belange besprochen und Beschlüsse gefasst, die alle Eigentümer betreffen. Das Thema muss bei der Einberufung kommuniziert werden. Um einen gültigen Beschluss fassen zu können, müssen nicht alle Miteigentümer bei der Versammlung anwesend sein. Ein Beschluss ist auch dann gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Je nach Art des Beschlusses, kann eine andere Art der Mehrheit notwendig sein: Für eine Abstimmung zum Wirtschaftsplan reicht zum Beispiel in der Regel ein Mehrheitsbeschluss. Für bauliche Veränderungen beispielsweise ist dagegen meistens ein einstimmiger Beschluss notwendig.

 

Schriftform vs. Textform

Schriftform bedeutet, dass auf dem Schriftstück Ihre Unterschrift vonnöten ist. Das ist oft nur per Brief möglich. Als Alternative kommen zertifizierte E-Mails mit einer qualifizierten elektronischen Signatur. Diese können in den meisten Fällen ebenfalls als Schriftform gelten.

Bei der Textform ist Ihre Unterschrift nicht erforderlich. Hier reicht zum Beispiel auch eine einfach E-Mail.

Sie müssen als Eigentümer nicht zwingend bei jeder Eigentümerversammlung physisch anwesend sein. Wenn es mit Ihren Miteigentümern abgesprochen ist, können Sie unter Umständen auch über elektronische Kommunikation, zum Beispiel über E-Mails oder per Videochat, an der Versammlung teilnehmen oder zumindest Ihren Standpunkt vertreten.

Rechtsform und Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Eigentümergemeinschaft gilt als sogenannte „Gesamthandgemeinschaft“. Das bedeutet in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum: „Allen gehört alles“. Soll zum Beispiel die Fassade neu gestrichen werden, muss dies von allen Eigentümern gemeinsam entschieden werden. Oder wenn Sie ein neues Beet im Gemeinschaftsgarten anlegen wollen, können Sie das nicht alleine entscheiden. Sie brauchen die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Die Eigentümergemeinschaft ist teilweise rechtsfähig. Das bedeutet, dass sie zumindest teilweise am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Die Gemeinschaft kann damit klagen und auch verklagt werden. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum, insbesondere das Verwaltungsvermögen. Die Eigentümergemeinschaft kann zum Beispiel auch Verträge abschließen. Nicht rechtsfähig ist die Gemeinschaft in Angelegenheiten der internen Willensbildung und des individuellen Rechtsverkehrs. Klagt zum Beispiel ein Miteigentümer gegen einen Beschluss der WEG, so richtet sich die Klage gegen die einzelnen Eigentümer und nicht gegen die Gemeinschaft.

Wer haftet in der Eigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht als Gesamtes. Vielmehr übernehmen die Miteigentümer eine teilschuldnerische Haftung. Das bedeutet, dass Sie als Miteigentümer teilweise gegenüber Gläubigern in der Verantwortung stehen. Die Haftung ist anteilig entsprechend dem Anteil am Gesamteigentum. Gehört Ihnen also genau ein Drittel eines Wohnkomplexes, müssten Sie auch für ein Drittel der Verbindlichkeiten haften. Ein Gläubiger kann dementsprechend ein Drittel seiner Forderungen direkt gegen Sie richten. Er kann aber auch die Rückzahlung des Gesamtbetrages von der Eigentümergemeinschaft fordern.

Steuern und Steuererklärung: Sache der Gemeinschaft oder muss ich individuell versteuern?

Haben Sie Einnahmen durch das Wohnungseigentum, zum Beispiel Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung, müssen Sie dieses versteuern. Das gilt auch in einer Eigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss selbst keine Steuererklärung abgeben. Im Zuge der Jahresabrechnung werden alle Kosten der Eigentümergemeinschaft aufgeschlüsselt und aufgeteilt. Daher muss jeder Eigentümer seine Einkünfte in der eigenen Einkommenssteuererklärung angeben.

Rechte und Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Miteigentümer in einer WEG haben Sie einige Rechte, stehen aber genauso auch in der Pflicht. Die wichtigsten Rechte und Pflichten in der Übersicht:

Rechte Pflichten
Bauliche Veränderungen am Sondereigentum (z.B. Ihrer eigenen Wohnung) Abstimmung mit den Miteigentümern bei allem, was das Gemeinschaftseigentum betrifft
Vermietung des Eigentums Zahlung von Hausgeld
Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung Haftung für Verbindlichkeiten der WEG
  Versteuerung der Einnahmen
  Beachten des Grundsatzes „Kauf bricht Miete nicht“

Kauf einer vermieteten Wohnung

Beim Immobilienkauf können Sie sich auch für eine bereits vermietete Wohnung entscheiden. Diese sind häufig günstiger. Aber damit kommen auch einige Pflichten auf Sie zu:

  • „Kauf bricht Miete nicht“: Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt damit in das bestehende Mietverhältnis ein. Sie können den Mieter also nicht einfach aus der Wohnung werfen. Dies gilt auch für eine geerbte oder geschenkte Wohnung.
  • Wollen Sie Eigenbedarf anmelden, müssen dafür einige Kriterien erfüllt werden, zum Beispiel die schriftliche Kündigung. Auch muss ein Grund vorliegen, der die Anmeldung von Eigenbedarf rechtfertigt (zum Beispiel Familienzuwachs).
  • Wurde die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt zudem eine Sperrfrist: In den ersten 3 Jahren dürfen Sie dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt, kann diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Lesen Sie mehr zum Thema im Ratgeber „Vermietete Wohnung kaufen: Ihre Rechte und Pflichten“

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