Sozialwohnung: Wer hat Anspruch darauf?

Die Mieten in Deutschland werden immer teurer. Dass dennoch jeder ein Dach über dem Kopf hat, soll mit Hilfe des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) gewährleistet werden. Demnach wird sozialer Wohnbau staatlich subventioniert. Vermieter, die eine derartige Förderung erhalten, verpflichten sich im Gegenzug, ihre Wohnung deutlich günstiger zu vermieten als sie es eigentlich könnten. Ob Sie einen Anspruch auf eine preiswerte Sozialwohnung haben und wie Sie diesen durchsetzen, erfahren Sie hier.

Autor:  Redaktion DAHAG Rechtsservices AG.

Sozialwohnung: Das Wichtigste im Überblick

Was ist eine Sozialwohnung?

Bei einer Sozialwohnung bekommt der Vermieter eine Förderung vom Staat. Im Gegenzug dazu verpflichtet er sich, die Wohnung zu einem Preis zu vermieten, der weit unter den marktüblichen Mieten liegt. Außerdem darf er die günstige Wohnung nur an Mietinteressenten mit Wohnungsberechtigungsschein (WBS) vermieten. Dieser wird vom jeweils zuständigen Wohnungs- oder Bezirksamt ausgestellt: Nur wer nachweisen kann, dass sein Haushaltseinkommen unter einer vorgeschriebenen Höchstgrenze liegt, bekommt einen Wohnungsberechtigungsschein, auch §5-Schein genannt.

Vermieter von Sozialwohnungen dürfen die Miete nicht beliebig ansetzen. Sie dürfen durch die Vermietung keinen Gewinn erzielen, sondern sollen so lediglich ihre Kosten decken können. Die sogenannte „Kostenmiete“ wird von der zuständigen Behörde berechnet und ist für den Vermieter verbindlich. Wer einen höheren Mietzins festlegt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Bei Sozialwohnungen ist die Kostenmiete preisgebunden. Das bedeutet, dass Sie als Mieter vor plötzlichen Mieterhöhungen geschützt sind.

Wer hat Anspruch auf eine Sozialwohnung?

Anspruch auf eine Sozialwohnung haben Besitzer eines Wohnungsberechtigungsscheins. Diesen können Sie beim zuständigen Wohnungs- oder Bezirksamt beantragen. Die Kosten belaufen sich auf etwa 10 bis 20 Euro.

Die folgenden Voraussetzungen gelten für den Wohnungsberechtigungsschein:

  • Sie müssen Ihren festen Wohnsitz in Deutschland haben oder im Besitz einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung für mindestens ein Jahr sein.
  • Sie müssen volljährig sein.
  • Ihr Haushaltseinkommen darf nicht über der Einkommensgrenze liegen.

Gerade der letzte und wichtigste Punkt sorgt jedoch bei vielen Antragstellern für Unsicherheit. Das Problem ist, dass die Einkommensgrenzen zwar per Wohnraumförderungsgesetz definiert sind, doch dürfen die einzelnen Bundesländer davon abweichen und darüber hinaus auch noch eigene Sonderregelungen festlegen. So können Ihnen die nachstehenden bundeseinheitlichen Einkommensgrenzen zwar als Orientierung dienen, doch sollten Sie unbedingt bei der für Ihren Wohnort zuständigen Behörde die tatsächlich geltenden Maximalbeträge erfragen.

Mit wie viel Einkommen erhalte ich einen Wohnungsberechtigungsschein?

Bundeseinheitliche Einkommensgrenzen gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz

Haushalt Einkommensgrenze
1-Personen-Haushalt 12.000 Euro Bruttojahreseinkommen
2-Personen-Haushalt 18.000 Euro Bruttojahreseinkommen
Jede weitere Person 4.100 Euro
Je zusätzlichem Kind 500 Euro

Wichtig: Kinder werden sowohl als weitere Person, als auch als Kinder gewertet. Leben Sie beispielsweise mit Ihrem Partner und einem Kind in einem Haushalt, berechnet sich die Einkommensgrenze wie folgt: 18.000 Euro + 4.100 Euro + 500 Euro = 22.600 Euro

Auch die Berechnung des eigenen Bruttojahreseinkommens gestaltet sich schwierig: So sind eine Werbungskostenpauschale, Kinderbetreuungskosten und ein gewisser Prozentsatz für Steuern und Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung davon abzuziehen (insgesamt maximal 30 Prozent). Zusätzlich dazu gibt es zahlreiche Freibeträge, etwa für Alleinerziehende, Unterhaltsberechtigte, Schwerbehinderte und junge Familien. Beziehen Sie Kindergeld, Wohngeld, Unterhalt, Elterngeld und/oder Leistungen der Kranken- und Pflegeversicherung, müssen Sie dieses nicht auf Ihr Bruttojahreseinkommen anrechnen.

Sie sehen: Für die meisten Antragsteller ist es nicht klar ersichtlich, ob Ihnen ein Wohnungsberechtigungsschein und damit eine günstige Sozialwohnung zusteht. Wichtige Informationen erhalten Sie bei den zuständigen Behörden.

Wohnungsberechtigungsschein: Typ A oder Typ B?

Haben Sie Ihren Wohnungsberechtigungsschein erfolgreich beantragt, erhalten Sie diesen entweder als Typ A oder als Typ B. Erfüllen Sie alle Kriterien und liegt Ihr Haushaltseinkommen unter der Einkommensgrenze, qualifizieren Sie sich für einen Typ-A-WBS. Die Sozialwohnungen, die Ihnen damit zur Verfügung stehen, werden meist direkt über die Behörde vergeben.

Hat die Behörde Ihnen einen Typ-B-WBS ausgestellt, bedeutet das in der Regel, dass Ihr Jahresbruttoeinkommen knapp über der Einkommensgrenze liegt, Sie aber dennoch Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein haben. Mit einem Typ-B-Schein stehen Ihnen Wohnungen zur Auswahl, die etwas teurer sind als die, die für Besitzer des Typ-A-Scheins in Betracht kommen. Auch werden Wohnungen für Typ-B-Schein-Besitzer nicht direkt über die Behörde vermittelt. Stattdessen müssen Sie selbst auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung gehen: Manche Gemeinden bieten hierfür eigens Portale an, auf denen Mietinteressenten passende Sozialwohnungen finden können. Auch auf gängigen Immobilienportalen können Sie mitunter fündig werden. War ein Angebot für Sie dabei, müssen Sie selbst mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und diesem Ihren WBS vorlegen. Stehen mehrere Mietinteressenten zur Wahl, kann sich der Vermieter – wie bei einer gängigen Vermietung auch – selbst für einen Mieter entscheiden.

Wie wird die Dringlichkeitsstufe festgelegt?

Da es mehr Interessenten als Sozialwohnungen gibt, müssen die Behörden die Antragssteller in sogenannte Dringlichkeitsstufen einteilen. Wer beispielsweise schwanger, alleinerziehend oder unterhaltsberechtigt ist, fällt in eine höhere Dringlichkeitsstufe als Familien mit schulpflichtigen Kindern. Auch Rentner, chronisch Kranke und Schwerbehinderte werden in der Regel als besonders dringlich eingestuft und erhalten somit meist schneller eine Wohnung. Wenn Sie Ihre jetzige Wohnung aufgeben müssen, weil Ihr Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat, können Sie ebenfalls davon ausgehen, dass Ihnen die Behörde möglichst schnell eine Sozialwohnung zuweist.

Tipp: Zuständige Behörde kontaktieren

Um herauszufinden, wie lange die Wartezeiten für Sozialwohnungen in Ihrem Wohnort aktuell sind und in welche Dringlichkeitsstufe Sie eingeordnet werden würden, empfehlen wir Ihnen, Kontakt mit der zuständigen Behörde aufzunehmen.


Sozialwohnung und Wohnungsberechtigungsschein: Häufige Fragen und Antworten

  • Wie lange ist der Wohnungsberechtigungsschein gültig?

    In der Regel wird der Wohnungsberechtigungsschein für ein Jahr ausgestellt. Wurde Ihnen innerhalb dieses Zeitraums eine Sozialwohnung vermittelt, müssen Sie den Schein nicht wieder neu beantragen. Er gilt bis zum Ende des Mietverhältnisses.

     

  • Ich habe einen WBS. Bekomme ich nun automatisch eine Sozialwohnung

    Ein WBS ist leider noch keine Garantie für eine Sozialwohnung, er berechtigt lediglich dazu, eine zu mieten. In den meisten Gegenden gibt es mehr Antragssteller als verfügbaren Wohnraum. Gibt es Gründe, weshalb die Vermittlung einer Sozialwohnung in Ihrem Fall besonders dringend ist? Dann informieren Sie die zuständige Behörde am besten direkt und umfassend darüber.

     

  • Ist der Wohnungsberechtigungsschein nur in dem Ort gültig, in dem ich ihn beantragt habe?

    Aufgrund der unterschiedlichen Regelungen ist der WBS meist nur in dem Bundesland gültig, in dem Sie ihn beantragt haben. Sollten Sie in ein anderes Bundesland umziehen wollen, empfiehlt es sich, beim Wohnungs- oder Bezirksamt nachzufragen, ob der alte WBS weiterhin gültig ist oder ob Sie einen neuen beantragen müssen.

     

  • Wie groß darf eine Sozialwohnung höchstens sein?

    Wie beim Wohnungsberechtigungsschein gilt auch bei der Mindestgröße der Wohnung, dass jedes Bundesland hier eigene Regel aufstellen kann. Wenn Sie die angemessene Wohnungsgröße in Ihrem Wohnort genau wissen wollen, sollten Sie beim Wohnungs- oder Bezirksamt nachfragen. Als grober Richtwert gilt: Für einen Single-Haushalt ist eine Wohnung von bis zu 50 Quadratmetern angemessen. Für jede weitere Person ist ein weiteres Zimmer (10 bis 15 Quadratmeter) vorgesehen.

     

  • Muss ich aus der Sozialwohnung ausziehen, wenn ich mittlerweile mehr verdiene?

    Wenn sich Ihr Einkommen ändert und Sie mittlerweile mehr Geld verdienen als zu Zeiten der Antragsstellung, müssen Sie Ihre Sozialwohnung dennoch nicht aufgeben. Sie können weiterhin in der Sozialwohnung bleiben, ohne dafür eine Ausgleichszahlung entrichten zu müssen.

     

    Bis vor einigen Jahren mussten Mehrverdiener in diesem Fall die sogenannte Fehlbelegungsabgabe zahlen, um den Preisunterschied auszugleichen. Dies hatte allerdings zur Folge, dass immer mehr Besserverdienende aus ihren Sozialwohnungen ausgezogen sind, um sich auf dem freien Markt nach einer Wohnung umzusehen. Um diese Abwanderung zu verhindern, wurde die Fehlbelegungsabgabe in den meisten Bundesländern wieder abgeschafft.

     

  • Mein Antrag auf einen Wohnungsberechtigungsschein wurde abgelehnt. Was kann ich tun?

    Wurde Ihr Antrag abgelehnt, liegt es wahrscheinlich daran, dass Ihr Haushaltseinkommen über der für Sie geltenden Einkommensgrenze liegt. Rechnen Sie also am besten noch einmal genau nach, ob das wirklich der Fall ist. Unter Umständen können Sie sich auch auf Härtefallgründe berufen und den WBS so trotz höherem Einkommen beantragen.

     

Sozialwohnung: Anwaltshotline & Online-Rechtsberatung

Ihr Antrag auf einen Wohnungsberechtigungsschein wurde abgelehnt und Sie wissen nicht, was Sie dagegen tun können? Wird Ihnen trotz Dringlichkeit keine geeignete Sozialwohnung zugewiesen? Zu diesen und auch allen anderen Fragen rund um das Thema Sozialwohnung stehen Ihnen die selbstständigen Kooperationsanwältinnen und Kooperationsanwälte der DAHAG jederzeit gerne zur Verfügung.

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