Mietminderung: So mindern Sie Ihre Miete

Vielleicht kennen Sie das bereits: Sie ziehen in eine neue Wohnung ein. Auf den ersten Blick ist alles, wie Sie es bei der Besichtigung erlebt haben. Die Sonne scheint in der Früh auf den Balkon, die Straße ist kaum zu hören und sogar die Nachbarn benehmen sich anständig. Doch nach und nach fallen Ihnen Dinge auf, die Ihre Wohnqualität erheblich schmälern. Warum braucht das Wasser immer so lange, bis es warm wird? Wieso streikt die Heizung im Winter dann, wenn es darauf ankommt? Und was ist das überhaupt für ein schwarzer Fleck an der Wand, der irgendwie immer größer wird?

Fallen Ihnen solche sogenannten Mietmängel auf, können Sie sich berechtigte Hoffnung auf eine Mietminderung machen. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der monatlichen Mietzahlung einbehalten dürfen. Wie groß dieser Teil ist, hängt im Wesentlichen davon ab, um welchen Mietmangel es sich genau handelt.

Ob es sich aber tatsächlich um einen Mietmangel handelt, kommt darauf an, was Sie mit Ihrem Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. Hat Ihnen der Vermieter zum Beispiel bei Unterzeichnung des Mietvertrages gesagt, dass das Badewasser einige Zeit braucht, um auf Temperatur zu kommen, können Sie das schwerlich als Mietmangel geltend machen. Schließlich entspricht das dann dem vertragsgemäßen Zustand.

Es handelt sich allerdings um einen Mangel, wenn durch diesen Zustand die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung weiter vermindert wird. Als Beispiel könnte hier gelten, dass durch die Menge des kalten Wassers im Winter die Rohre schneller verschleißen und somit ein Wasserschaden droht. In diesem Fall besagt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) klar, dass es sich um einen Mietmangel handelt.

Gut zu wissen: Der Bundesgerichtshof hat 2005 entschieden, dass auch eine zu geringe Wohnfläche einen Mietmangel darstellen kann. Nämlich dann, wenn sie mehr als 10 Prozent geringer ist, als im Mietvertrag angegeben.

Die wohl häufigsten Mietmängel in Deutschland sind übrigens:

• Schimmel in der Wohnung
• Wasserschaden
• Heizungsausfall

War Ihnen bereits beim Einzug bekannt, dass Sie im Wohnzimmer in der linken hinteren Ecke Schimmel an der Wand haben, werden Sie es bei der Durchsetzung einer Mietminderung schwer haben. Als Faustregel dient hier also: War Ihnen bereits von Anfang an klar, dass die Wohnung in einem oder mehreren Punkten nicht gebrauchstauglich ist, handelt es sich nicht um einen Mietmangel.

Aber: Lassen Sie sich nicht durch etwaige Klauseln im Mietvertrag abbringen. Formularklauseln wie „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Mietsache an" verstoßen gegen § 307 BGB und sind deshalb unzulässig.

Bei der Mietminderung müssen Sie einige Punkte beachten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Damit Sie dabei keinen Fauxpas begehen und Ihre Ansprüche rechtssicher durchsetzen können, haben wir für Sie eine kurze Checkliste erstellt. Mit diesen Schritten zur Mietminderung.

Schritt 1: Vermieter informieren

Entdecken Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung, sei es nun Schimmel an der Wand, ein Heizungsausfall oder eben irgendetwas, was nicht dem vertraglich abgemachten Zustand entspricht, müssen Sie zunächst Ihren Vermieter darüber informieren.

Schritt 2: Frist setzen

Sie müssen Ihrem Vermieter die Chance einräumen, den Mangel zu beseitigen. Dazu setzen Sie ihm am besten eine Frist, in welcher der Mietmangel behoben sein muss. Welche Frist dafür angemessen ist, unterscheidet sich von Mangel zu Mangel. Ihr Vermieter ist gesetzlich zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet. Berufen Sie sich dabei auf § 536 BGB.

Schritt 3: Höhe der Mietminderung festlegen

Kommt Ihr Vermieter seiner Pflicht, den Mangel innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist zu beseitigen, nicht nach, dürfen Sie die Miete mindern. Der Haken dabei: Es gibt keine klaren Vorgaben, wie hoch diese Mietminderung genau ausfallen darf. Allerdings können Sie sich an unserer Liste etwas weiter unten im Text orientieren.

Schritt 4: Miete mindern

Sind alle Voraussetzungen für die Mietminderung gegeben, dürfen Sie den vorher von Ihnen festgelegten Prozentsatz der Miete einbehalten. Versichern Sie sich vorher aber unbedingt, ob die Höhe Ihrer Mietminderung angemessen und nicht auf Sand gebaut ist.

Die Mietminderung erfolgt prozentual zur Bruttomiete – also einfach dem, was Sie monatlich an Ihren Vermieter bezahlen. Bei der Frage, wie hoch Ihre Mietminderung ausfallen darf, kann die sogenannte Mietminderungstabelle eine Entscheidungshilfe sein. Sie beruht auf Gerichtsentscheidungen in vergleichbaren Fällen. Die wichtigsten haben wir hier für Sie zusammengetragen.

Wichtig: Beachten Sie aber bitte, dass es bei der Mietminderung immer auf den Einzelfall ankommt. Sind Sie sich nicht vollkommen sicher, wie hoch Ihre Mietminderung ausfällt, könnten Ihnen gravierende Konsequenzen drohen. Lassen Sie sich deshalb von einem der selbstständigen Kooperationsanwälte der DAHAG am Telefon beraten.

Sie haben also einen Mangel an Ihrer Wohnung entdeckt und sind sich sicher: Ihnen steht eine Mietminderung zu. Doch wie berechnen Sie diese nun und welche Beträge legen Sie zu Grunde? In unserem kurzen Rechenbeispiel erläutern wir diese Frage.

Ihre Kaltmiete beträgt 470 Euro. Dazu zahlen Sie Nebenkosten in Höhe von 90 Euro und monatliche Vorauszahlung der Heizkosten beläuft sich monatlich auf 40 Euro. Ihre Bruttomiete beträgt also 600 Euro.

Sie haben kleinen Schimmelfleck an der Decke entdeckt und Ihrem Vermieter auch eine angemessene Frist gesetzt, diesen zu beseitigen. Passiert ist allerdings nicht viel und der Fleck ist immer größer geworden. Sie haben von Ihrem Anwalt erfahren, dass Sie die Miete in diesem Fall um 30 Prozent mindern dürfen. Sie überweisen Ihrem Vermieter in Zukunft also nur noch 70 Prozent der 600 Euro. Die Berechnung lautet dafür:

600 Euro x 0,70 = 420 Euro.

Seien Sie vorsichtig bei der Höhe der Mietminderung. Mindern Sie nämlich unberechtigt oder zu hoch, droht Ihnen eine fristlose Kündigung wegen versäumter Mietzahlungen. Dazu ist Ihr Vermieter berechtigt, sobald Sie mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug geraten sind. Das gilt selbst wenn es nur ein Cent mehr ist.

Unser Tipp: Sind Sie sich unsicher, wie hoch Ihre Mietminderung ausfallen darf, zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt weiter. Dazu schreiben Sie Ihrem Vermieter am besten einen Brief, in dem Sie ankündigen, solange der Mangel besteht, nur unter Vorbehalt zu zahlen. Herrscht dann Klarheit, können Sie den korrekten Betrag später zurückverlangen.

Wenn Sie das beachten können Sie die Mietminderung rückwirkend auch geltend machen.