Wasserschaden im Wohnzimmer - Kann eine Mietminderung verlangt werden?
Letzte Woche hatte ich einen Wasserschaden in meinem Wohnzimmer, bei dem etwa 10L Wasser über einen Zeitraum von 4 Stunden durch die Decke in mein Wohnzimmer tropften. Wie sich später herausstellte, lag die Ursache in der Wohnung über mir. Dort führte ein hoher Wasserstand auf der Dachterrasse wegen eines verstopften Ablaufs zum Überlaufen des Wassers. Jetzt habe ich für 2-3 Wochen ein Trocknungsgerät im Wohnzimmer, das durch ein neu geschaffenes Loch die Decke trocknen soll.
Für mich stellt sich jetzt die Frage nach der Zulässigkeit und gegebenenfalls angemessenen Höhe einer Mietminderung.
Sehr geehrter Mandant,
der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Ich empfehle dennoch stets, dem Vermieter von der durchgeführten Mietminderung Mitteilung zu machen, damit er die in geminderter Höhe eingehende Mietzahlung nachvollziehen kann. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsvernichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Wasserschaden verursacht und zu verantworten hat.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.
In Ihrem Fall ist zum einen der Betrieb des Trocknungsgerätes zu beachten und zum anderen die weiteren noch notwendigen Beeinträchtigungen durch die Schadensbeseitigung. Darüber hinaus wird die Höhe der Minderung noch durch die eingeschränkte Nutzung der Räumlichkeiten bestimmt. Ihr mitgeteilter Sachverhalt genügt zu einer abschließenden Beurteilung der Minderungshöhe zwar nicht. Eine Minderung von etwa 15 bis 20 % dürfte in derartigen Fällen jedoch angemessen sein. Sind mehrere Räume betroffen, entsprechend mehr.
Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist. Sie ist Tag genau auszurechnen.
