Vermieter lässt Termin zur Schlüsselabgabe platzen: Was nun?
Wir haben zum 01.08.2015 einen Wohnungsmietvertrag von Haus & Grund für unsere neue Wohnung unterzeichnet. Am 26.07.2015 haben wir den Schlüssel zur Wohnung erhalten, damit wir noch renovieren können. Am 27.07. starteten wir mit den Renovierungsarbeiten und haben unter der Tapete am Mauerwerk Schimmel entdeckt. Daraufhin haben wir uns ein Meßgerät ausgeliehen, dass die Feuchtigkeit von Wänden misst und die kompletten Wände der Ostseite der Wohnung sind zum Teil nicht nur feucht sondern wirklich nass. Ebenfalls ist in dieser Wohnung ein extrem moderiger Geruch, den man mit Lüften nicht wegbekommt. Wir haben daraufhin am 28.07. eine fristlose Kündigung losgeschickt, mit folgendem Wortlaut:
" - Es geht von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus. Diese besteht im Einzelnen aus: einer feuchten Aussenwand (Osten) vom Keller bis ins Erdgeschoss, was zu Schimmelbefall unter den Tapeten im kleinen Zimmer geführt hat. Daraus resultiert ein moderiger Geruch, der sich in der Wohnung abgesetzt hat. Ebenfalls sind sämtliche Schrauben der Fußleisten verrostet, was auf eine längere Zeitdauer einer feuchten Wand hinweist. Die Beseitigung dieses Mangels, der für uns vorher nicht sichtbar war, würde länger andauernde Sanierungsmaßnahmen erfordern, die bis zu unserem Einzug nicht behoben werden sein können. Der Einzug am 01.08.2015 in die Wohnung mit 2 Kindern ist für uns daher unvorstellbar, zumal unser Kleinster an chronischer Bronchitis leidet.
- Ebenfalls weist die Mietwohnung erhebliche Mängel im Bereich der Elektroinstallation auf, besonders hinsichtlich der Elektrokabel. Diese sind zum Teil nicht ordnungsgemäß befestigt und wild verlegt.
Für die aufgeführten Gründe ermöglicht der Gesetzgeber dem Mieter die fristlose Kündigung. Von diesem Recht machen wir hiermit Gebrauch.
Als Termin zur Übergabe der Wohnung schlagen wir Ihnen den 31.07.2015 vor und bitten um schnellstmögliche Anweisung der hinterlegten Kaution bis zum 15.08.2015 auf das Konto .... "
Die Kündigung wurde vom Vermieter am 30.07. via Einschreiben entgegen genommen und am 31.07. rief der Vermieter vormittags an, dass die Wohnungsrücknahme dann um 19.00 Uhr erfolgen wird. Nachmittags rief der Vermieter erneut an, dass der Termin um 19.00 Uhr nicht klappen wird. Auf meine Nachfrage: welchen Termin er uns dann vorschlägt, bekamen wir nur noch "ein schönes Wochenende noch" und dann wurde aufgelegt.
Wie müssen wir jetzt weiterverfahren? Sollten wir nochmals schriftlich zwei Termine zur Schlüsselrückgabe anbieten?
Ebenfalls haben wir damals bei Mietvertragsunterzeichnung den Passus: Mietzeit, Kündigung vergessen auszufüllen. Der Vermieter rief dann am nächsten Tag an, und wir haben vereinbart, dass jeder es selber handschriftlich einträgt. Nun sind mir dabei Fehler unterlaufen. Hat dieser Mietvertrag dann überhaupt Gültigkeit? Der Vermieter wollte damals die Korrektur nicht via Scan sehen. Mir ist erst jetzt aufgefallen, dass ich da in den Zeilen verrutscht bin und dass wir nun gar keinen Mietbeginn eingetragen haben. Sondern ich habe den Mietbeginn beim befristeten Vertrag eingetragen, dort erscheint nun aber gar kein Enddatum. Ist der Vertrag dann überhaupt rechtskräftig?
Der Sachverhalt ist aus zwei Perspektiven zu beurteilen, nämlich unter zivilrechtlichen und unter
strafrechtlichen Aspekten.
In zivilrechtlicher Hinsicht müssen Sie vom Abschluss eines Mietvertrages auch dann ausgehen, wenn Übertragungsfehler hinsichtlich des Mietbeginns aufgetreten sind. Soweit ein Fehler entstan-
den ist, kann er problemlos geheilt werden, weil gilt, was gewollt und vereinbart worden ist. Not-
falls müssten Sie wegen Irrtums anfechten. Ein solches Problem dürfte sich aber erst gar nicht stellen. Ich halte den Mietvertrag für anfechtbar wegen arglistiger Täuschung auf Grund Ihrer
Darstellung über den Zustand der Wohnung. Ihre Beschreibung läßt ernsthaft keinen Zweifel darüber aufkommen, daß der Vermieter genau wußte, in welchem Zustand sich das Mietobjekt befand. Hätte er sie wahrheitsgemäß informiert, hätten Sie im Zweifel den Mietvertrag nicht abge-
schlossen und deswegen ist der Vermieter zum Schadenersatz Ihnen gegenüber verpflichtet.
Ich gehe davon aus, daß Sie das Mietobjekt nun erst gar nicht beziehen. Demgemäß bleibt Ihnen nichts anderes als die Suche nach einem Obdach für die Zeit übrig, bis Sie eine Ersatzwohnung gefunden haben. Die Kosten für die Ersatzunterkunft hat Ihnen der Ex-Vermieter zu ersetzen, allerdings abzüglich ersparter Miete. Wenn Sie Ihre Möbel anderweitig unterstellen müssen, hat der
Vermieter Ihnen die auch damit verbundenen Kosten zu ersetzen. Sie haben Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wäre das Mietobjekt beziehbar gewesen.
Ich empfehle folgende Vorgehensweise:
Sie fechten den Mietvertrag schriftlich wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung an, daß sich das Objekt in dem von Ihnen beschriebenen Zustand befunden hat und nicht renovierbar war.
Nach § 535 Absatz 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf Grund der elementaren Mängel, die Ihr Mietobjekt
aufweist, ist die Wohnung nicht nur zu renovieren, sondern zu restaurieren, bevor sie überhaupt bewohnbar wird. Darauf können Sie unmöglich verwiesen werden. Hilfsweise kündigen Sie den Mietvertrag nach § 543 Absatz 1 und 2 Nr. 1 BGB fristlos aus wichtigem Grund. Der wichtige Grund besteht darin, daß Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz nicht rechtzeitig
gewährt worden ist. Nur am Rande sei bemerkt, daß der mangelhafte Zustand der Elektroinstalla-
tion geradezu lebensgefährlich ist. Außerdem können Sie sich der Gefahr einer Erkrankung erst
gar nicht aussetzen.
Sodann bieten Sie Ihrem Vermieter zwei Termine zur Übergabe der Schlüssel und Rückgabe der Wohnung an. Erscheint er, sollten Sie den Versuch einer gütlichen Einigung dahin unternehmen,
daß der Vermieter Ihnen den Schaden ersetzt, der auf die eingetretene Situation zurückzuführen
ist. Erscheint er wiederum nicht, übersenden Sie die Schlüssel per Einschreiben/Rückschein und
machen Sie Ihre Schadenersatzansprüche geltend, soweit es zu diesem Zeitpunkt bereits möglich ist.
Sie sollten dem Vermieter zugleich die Erstattung einer Strafanzeige wegen Betrugs ankündigen,
wenn er nicht zur außergerichtlichen Erledigung der Sache bereit ist. Der Vermieter muß den Modergeruch wahrgenommen haben. Er muß den Zustand der Wohnung gekannt haben, so insbesondere den Zustand der Elektroinstallation, die verrosteten Schrauben, die Nässe und den
Schimmelbefall. Wenn er Ihnen in Kenntnis dieser Mängel eine in Wahrheit nicht bewohnbare Wohnung vermietet hat, hat er sie einerseits arglistig getäuscht, andererseits hohe
Risiken aufgebürdet und sich bereichern wollen.
Selbstverständlich hat der Vermieter die Kaution bedingungslos herauszugeben. Geschieht es nicht,
ist die Klageerhebung geboten.
