Verjährungsfrsit für Nebenkosten

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: wie lang ist die Verjährungsfrist für Nebenkosten abrechnungen bei Gewerbemietverträgen?

Nebenkostenforderungen verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren (OLG Frankfurt/M. ZMR 1983, 410), ebenso rechtsgrundlos geleistete Nebenkostenvorauszahlungen (OLG Hamm ZMR 1995, 294). Die Verjährung beginnt aber erst mit der Abrechnung der Nebenkosten, nicht bereits in dem Zeitpunkt, in dem die Abrechnung hätte vorgenommen werden können (h. M.: BGH NJW-RR 1991, 589). Die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr. Die Ausschlussfrist für Nachzahlungsforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) gilt nicht im Gewerberaummietverhältnis, da eine Verweisung auf diese Vorschrift in § 578 BGB fehlt, vgl. BGH NZM 2010, 240. Der Vermieter von Gewerberaum verliert grundsätzlich auch dann nicht den Anspruch auf Ausgleich einer schließlich erstellten Abrechnung, wenn er die Abrechnungsfrist erheblich überschreitet. Da für den Beginn der Verjährung seiner Nachforderung der Zeitpunkt maßgeblich ist, zu welcher dem Mieter die Abrechnung zugeht, kann dem Anspruch des Vermieters nur der Einwand der Verwirkung aus § 242 BGB entgegenstehen, vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 566 Rn 458. Etwas anderes gilt natürlich bei vertraglich vereinbarten Abrechnungsfristen.