Auf welche Wohnzimmertemperatur besteht ein Anspruch?
Ich bewohne eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit 14 Wohnungen. Ein anderer Eigentümer, der ebenfalls in der Wohnanlage wohnt, ist in der Eigentümerversammlung mit dem Bedienen der Heizungsanlage beauftragt worden. Seit dieser Zeit wird bei mir im Wohnzimmer in der Übergangszeit im Herbst und Frühjahr im Wohnzimmer tagsüber nur maximal 19°C erreicht, obwohl das Ventil am Heizkörper ständig auf max. steht. Gegen Abend steigt die Temperatur und erreicht um 22 Uhr etwa 21°. Bei Außentemperaturen deutlich unter 0° besteht das Problem nicht. Das ist für mich der Nachweis, daß der Heizkörper nicht unterdimensioniert, sondern die Heizanlage falsch eingestellt ist. Ich hatte einen Heizungsbauer gebeten die Heizung zu überprüfen. Er sagt es gibt 3 Möglichkeiten:
-größerer Heizkörper im Wohnzimmer (baulich problematisch).
-Außenwände isolieren
-Heizkessel anders einstellen : Etwas flachere Heizungsvorlauftemperatur wählen und parallel nach oben verschieben.
Die Bewohnerin meiner Nachbarwohnung hat im letzten Jahr einen größeren Heizkörper einbauen lassen, da bei Ihr das gleiche Problem bestand. Da dieser größere Heizkörper nicht in die baulich vorgesehene Nische passte musste dieser in das Wohnzimmer eingerückt angebracht werden, was das Wohnzimmer nun deutlich kleiner erscheinen lässt. Von anderen Wohnungen in diesem Haus ist mir kein Temperaturproblem bekannt.
Der mit dem Einstellen der Heizanlage beauftragte Bewohner wohnt im Erdgeschoss direkt über der Heizungsanlage im Keller, diese Wohnung hat nur eine Außenwand. Meine Wohnung liegt im 2. Stock unter dem Dach und hat 2 Außenwände und ist somit nicht so gut isoliert. Meiner Meinung nach müsste die Heizanlage, die jetzt auf einen Mittelwert eingestellt ist, so betrieben werden, daß auch die am ungünstigsten liegende Wohnung auf erträgliche Temperatur gebracht wird.
In der Eigentümerversammlung stieß mein Anliegen bisher auf taube Ohren. Sowohl die anderen Bewohner als auch die Hausverwaltung ist der Meinung, daß ich einen größeren Heizkörper einbauen lassen soll.
Auf welche Wohnzimmertemperatur besteht ein Anspruch?
Gibt es eine Möglichkeit diese rechtlich durchzusetzen, ohne daß ich einen größeren Heizkörper einbauen muß?
An welcher Stelle im Wohnzimmer muß die Temperatur gemessen werden?
Was hat die Hausverwaltung in diesem Zusammenhang für eine Aufgabe?
Gibt es eine zuständige Schiedsstelle?
Sehr geehrter Mandant,
ich danke für Ihren Auftrag und beantworte Ihre Fragen wie folgt:
Frage 1.
Auf welche Wohnzimmertemperatur besteht ein Anspruch?
Grundsätzlich besteht nur ein Anspruch auf eine Wohnzimmertemperatur in Höhe von 20°C und 18°C in den Nachtstunden. Allerdings kann durch Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft festgelegt werden, auf welche generelle Temperatur geheizt werden soll. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
Hier müsste also geklärt werden, ob sich die Eigentümer nicht doch zu einer generellen Überprüfung der Temperatur entscheiden können, wenn bei Ihnen tatsächlich tagsüber nur max. 19°C erreicht werden. Auf die Vorgehensweise komme ich später noch zurück.
Frage 2.
Gibt es eine Möglichkeit diese rechtlich durchzusetzen, ohne dass ich einen größeren Heizkörper einbauen muss?
Hier kann ich mich nur auf die Antwort unter Frage 1 beziehen. Tatsächlich wäre hier der Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, dass eine generelle Beheizung auf 20 Grad erreicht werden soll. Die Heizkörper sind grundsätzlich Sondereigentum, es sei denn, dass sie in bestimmter Weise Voraussetzung für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage sind, also dass die Heizungsanlage insgesamt nur funktioniert, wenn alle Heizkörper auch in der Form tatsächlich vorhanden bleiben.
Ein größerer Heizkörper kann von Ihnen daher auch nur dann eingebaut werden, wenn damit die gesamte Heizungsanlage des Hauses nicht gefährdet ist.
Dieses wäre aber nicht erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer gem. §15 Abs. 2 WEG durch Stimmmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen, soweit nicht schon eine gesetzliche Regelung, eine Vereinbarung oder ein bereits vorhandener Mehrheitsbeschluss nach § 15 Abs. 2 WEG entgegensteht. Diese wäre hier ein Beschluss über die Mindesttemperatur, die ich unter Frage 1 schon angesprochen hätte.
Die Regelung muss bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise nach der Verkehrsauffassung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen. Zu berücksichtigen ist der besondere Charakter einer Wohnungsanlage, d.h. die örtlichen und baulichen Gegebenheiten müssen beachtet werden. Jeder Eigentümer hat unterschiedliche Wohnungen mit mehr oder weniger Außenwänden. Es ist jedoch durchaus legitim, dass in den Räumen eine Grundtemperatur von 20°C auf alle Fälle gewährleistet ist, so dass hier eine derartige Maßnahme nach § 15 Abs. 2 WEG beschlossen werden kann. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Es handelt sich hier um einen Individualanspruch, der jedem Wohnungseigentümer zusteht. Allerdings geht der Anspruch nur auf die Zustimmung zu der Vereinbarung.
Sofern die anderen Eigentümer nicht zustimmen wäre hier eine Klage geboten, wobei sämtliche Wohnungseigentümer hier passiv legitimiert wären. Der Regelungsantrag lautet nicht auf eine bestimmte Gebrauchsregelung, sondern auf eine Regelung nach billigem Ermessen. Dabei wird sich das Gericht nicht nur an dem Gesetz und Vereinbarungen orientieren, sondern auch an bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen. Nach Ihrem Sachverhalt gehe ich jedoch davon aus, dass bisher noch kein Beschluss vorliegt.
Frage 3.
Die Wärmemessung wird natürlich insgesamt im Raum erfolgen, so dass ein Messgerät innerhalb des Raumes angebracht wird und nicht an den Wänden.
Frage 4. Was hat die Hausverwaltung in diesem Zusammenhang für eine Aufgabe?
Der Verwalter hat die Aufgaben nach § 27 WEG, die Geschäftsführung für die Gemeinschaft- und Wohnungseigentümer wahrzunehmen, sowie die Vertretung der Wohnungseigentümer und die Vertretung der Gemeinschaft. Der Verwalter ist als Handlungs- und Vollzugsorgan bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Willen der Wohnungseigentümer, d.h. an deren Vereinbarungen und Beschlüsse gebunden. Eine ordinäre Entscheidungskompetenz hat der Verwalter grundsätzlich nicht. Er dient nur dazu die Entscheidungen der Wohnungseigentümer auszuführen. D.h. hier wäre der Verwalter nur Ansprechpartner für die Einleitung des Verfahrens nach § 15 Abs. 2 bzw. Einberufung der Versammlung, um hier tatsächlich diese Entscheidung herbeizuführen.
Frage 5. Gibt es eine zuständige Schiedsstelle?
Nach Überführung des Wohnungseigentumsverfahrens in die ZPO ist auch hier unter bestimmten Voraussetzungen vor Klage ein Schlichtungsverfahren durchzuführen, soweit hier die Länder die Ermächtigung nach § 15 a EGZPO Gebrauch gemacht haben. Die in § 43 WEG angeordnete ausschließliche Zuständigkeit des Gerichts hindert die Wohnungseigentümer dann nicht hier durch Schiedsvereinbarung im Sinne von § 1025 ZPO die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts zu bestimmen. Sämtliche Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 - 5 WEG sind schiedsfähig. Hier kommt es jetzt darauf an, in welchem Bundesland Sie leben, um zu überprüfen, ob dieses Bundesland tatsächlich schon ein obligatorisches Schlichtungsverfahren eingeführt hat.
Im Übrigen gibt es noch eine Schiedsabrede. Diese kann eventuell schon in einer Teilungsvereinbarung erfolgt sein bzw. auch dann durch eine Schiedsabrede erfolgen.
