Kann eine Mieterpartei alleine den Mietvertrag kündigen?
Mein Partner und ich sind im November 2008 von jeweils einer eigenen Wohnung in Hamburg in eine gemeinsame Wohnung umgezogen. Wir haben beide den neuen Mietvertrag unterschrieben. Es könnte sein, dass ich mich demnächst trennen möchte. Es könnte sein, dass mein Partner finanziell die Wohnung alleine nicht halten könnte, aber auch nicht ausziehen wollte; ich könnte die Wohnung alleine halten, aber für mich alleine wäre sie zu groß und auf längere Sicht zu teuer. Wie müsste ich vorgehen, wenn mein Partner weder in der Lage ist, die Wohnung zu halten, noch ausziehen kann/will wegen finanzieller Probleme? Auch zahlt er die von ihm gewünschte neue Küche noch ab, und hätte auch von daher mental große Probleme auszuziehen (die Küchen-Raten zahlt er auf seinem Namen ab. Ich zahle dafür einen etwas höheren Kredit zur damaligen Finanzierung des Umzugs der neuen Wohnung ab). Ich möchte mich nicht im Bösen trennen oder prozessieren. Ich möchte aber auch nicht unvorsichtig sein, da er uns finanziell in immer größere Schwierigkeiten bringt und ich das nicht länger mittragen will. Wie genau müsste ich vorgehen, um nicht am Ende viel zu lange ganz alleine sowohl die Mietkosten aus der jetzigen Wohnung als auch die Mietkosten einer neuen eigenen Wohnung tragen zu müssen, nur weil er nicht zahlungsfähig ist?
Sehr geehrte Mandantin,
Ihre Bedenken sind nicht ganz unberechtigt. Wenn Sie gemeinsam den Mietvertrag geschlossen haben, sind Sie auch beide gemeinsam verpflichtet. Zieht einer von Ihnen beiden aus und kündigt nur der aus der Wohnung ausziehende Partner den Mietvertrag, dann ist die Kündigung unwirksam. Das bedeutet, die Kündigung wirkt nicht etwa nur für seine Person. Die Kündigung eines Mietvertrages von mehreren Parteien ist nur wirksam, wenn diese durch beide Parteien erfolgt.
Selbst Partner von nichtehelichen Lebensgemeinschaften entgehen nicht zwingend einer Haftung, nur weil sie im Vertrag nicht genannt sind. Es kann zum Beispiel ein genehmigter Nachzug vorliegen und damit eine Einbeziehung in den Mietvertrag.
Erfolgt die Kündigung des Mietvertrages nicht durch beide Parteien, so haftet der ausgezogene Mieter weiterhin als Gesamtschuldner zusammen mit dem anderen Partner für die alle Vertragspflichten, insbesondere aber für die gesamte Miete oder auch die Schönheitsreparaturen. Die Tatsache, dass er dort nicht mehr wohnt, ist unerheblich.
Wenn der Fall eintreten sollte, dass Ihr Partner etwa wg. finanzieller Probleme nicht ausziehen will und daher die Kündigung des Mietvertrages bzw. die Mitwirkung hieran verweigert, dann besteht die Möglichkeit die Mitwirkung an der Kündigung gerichtlich zu erzwingen. Nur auf diese Weise kann die Haftung aus dem Mietverhältnis auch gegenüber dem Vermieter beendet werden. Wenn die Erteilung der Zustimmung nicht erfolgt, kann diese gerichtlich erzwungen werden, das Urteil ersetzt dann die notwendige Willenserklärung.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich der Mitmieter nicht - zum Beispiel im Rahmen einer Trennungsvereinbarung oder in einem Vertrag - zu einem anderen Verhalten verpflichtet hat.
Eine solche Klage kann nur erhoben werden, wenn der Mitmieter nicht schon aus anderen Gründen mitwirken muss, etwa weil er sich in einer Trennungsvereinbarung hierzu verpflichtet hat.
Im Verhältnis zwischen den Mitmietern untereinander ist in aller Regel davon auszugehen, dass der Mitmieter, der die Wohnung alleine weiterbenutzt auch alleine die Miete und Nebenkosten zu tragen hat. Muss er also an den Vermieter leisten, so kann er vom anderen Mitmieter einen entsprechenden Ausgleich der aufgewendeten Kosten verlangen. Besteht zwischen den Mitmietern jedoch Einigkeit, die gemeinsame Wohnung nicht zu behalten (z.B. Wohnung ist zu gross) so besteht während des Zeitraumes der Kündigungsfrist in aller Regel (Einzelfallentscheidung) die Verpflichtung des sofort ausgezogenen Mitmieters fort. Er muss weiter in bisherigen Umfang seinen Beitrag zur Miete bezahlen. Der in der Wohnung zurückbleibende Mitmieter kann dann (für den Zeitraum der Kündigungsfrist) nicht drauf verwiesen werden, dass er die Wohnung ja auch alleine nutze.
Vielleicht sollten Sie jetzt schon eine Regelung für den Fall einer Trennung treffen, um so die Chance einer schnellen und einvernehmlichen Lösung zu erhöhen und den Klageweg vermeiden zu können. Empfehlenswert erscheint die Dokumentation der einzelnen Verpflichtungen(Darlehen) und die jeweiligen Verpflichtungen beider Parteien hieran für den Fall einer Trennung. Außerdem könnte bereits jetzt eine Zustimmungsverpflichtungserklärung aufgenommen werden hinsichtlich der Kündigung des Mietvertrages im Trennungsfall. Damit wird Ihre Haftung im Grunde mehr oder minder auf die Dauer der Kündigungsfrist zu reduzieren sein.
