Bestandschutz beim Verkauf einer Immobilie
Wie kann ich vorgehen, wenn ich ein Grundstück verkaufen will auf dem Bestandsschutz besteht das Gebäude darauf nicht mehr zu bewohnen ist, es befindet sich im Außenbereich der Gemeinde.
Ich möchte das Grundstück verkaufen, aber die potenziellen Käufer bekommen vom Bauamt keine Baugenehmigung; wir selbst dürften Veränderungen vornehmen was soll ich dagegen unternehmen?
Sehr geehrter Mandant,
Sie müssen sich darüber im klaren sein, dass ein Gebäude, das heute auf einem Grundstück nicht mehr neu errichtet werden dürfte und seine weitere Existenz letztlich nur seinem Bestandsschutz verdankt, nur noch sehr begrenzt verkehrsfähig ist. Wird das Haus abgerissen, verliert es seinen Bestandsschutz und eine Neubebauung auf dem Grundstück ist nicht mehr zulässig.
An einem Gebäude an dem Bestandsschutz besteht, sind lediglich Unterhaltungsmaßnahmen, Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Das bedeutet, dass das bestehende Haus in seinen wesentlichen Teilen bestehen bleiben muss und nur in diesem Rahmen eine Erneuerung vorgenommen werden darf. Steht ein Haus erst längere Zeit leer und ist der Verfall fortgeschritten, ist es in vielen Fällen gar nicht mehr wirtschaftlich möglich, das Haus in seinem Bestand zu sanieren.
Der Bestandsschutz geht im übrigen verloren,
- durch Funktionsverlust des Gebäudes
- wenn der ursprüngliche Bestand in der Substanz nicht mehr vorhanden ist (Abriss)
- durch längeren Leerstand
Vor diesem Hintergrund macht die Vermarktung des Grundstückes nur dann Sinn, wenn Sie eventuelle Käufer über die Möglichkeiten im Rahmen des Bestandsschutzes genau informieren. Diese dürfen auch nur die Änderungen vornehmen, die auch Ihnen möglich sind.
Der Bestandsschutz an einem Gebäude hat eigentlich nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der Bestandsschutz nur sehr eng ist und sich ausschließlich auf die bisherige Nutzung bezieht. Plant also ein Neueigentümer eine auch nur geringfügig andere Nutzung, so ist diese nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt.
Den Einwand, dass der Eigentümerwechsel den Bestandsschutz entfallen lässt, können Sie dadurch entgehen, dass Sie sich den Umbau nach den Plänen eines Interessenten genehmigen lassen und dann das Gebäude mit der Genehmigung verkaufen. Die Baugenehmigung ist allein an das Grundstück geknüpft und gilt damit auch für einen neuen Erwerber.
Eine Vermarktung ist nach meiner Auffassung daher nur dann möglich, wenn eine bauliche Instandsetzung ausschließlich im Rahmen des Bestandes erfolgt und die beabsichtigte Nutzung genau der bisherigen entspricht.
Es liegt auf der Hand, dass diese Einschränkungen natürlich den Wert des Grundstückes massiv beeinträchtigen.
