Instandhaltung oder Modernisierung?
Die Instandhaltung mit ihren verbunden Kosten ist grundsätzlich vom Vermieter zu tragen – schließlich soll sie dafür sorgen, dass das Haus in ordentlich bewohnbarem Zustand bleibt. Bei der Modernisierung sieht es anders aus. Hier wird die Wohnsituation deutlich verbessert. Deshalb darf der Vermieter die Kosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.
Abzug für Instandhaltung auch ohne fälligen Instandsetzungsbedarf
Im vorliegenden Fall klagte eine Frau aus Düsseldorf, da ihre Miete von ursprünglich 300 Euro innerhalb von einem Jahr zwei Mal erhöht wurde: Einmal um rund 190 Euro, das zweite Mal um gut 240 Euro. Grund dafür waren Modernisierungen der Wohnungs- und Haustür, der Treppenhausfenster und der Briefkästen. Das Landgericht Düsseldorf strich zwar Teile der Mieterhöhung, stufte den Austausch der Türen, Fenster und Briefkästen aber als Modernisierung ein. Der BGH sah dies anders und verkündete in seinem Urteil vom 17.06.2020, dass die Lebensdauer der Bauteile nach gut 60 Jahren „bereits zu einem großen Teil abgelaufen“ sei. Somit verhinderte der BGH die ungekürzte Umlage der Kosten auf die Miete der Klägerin.
Auch fiktive Instandhaltungskosten müssen angerechnet werden
Im beschriebenen Fall erfüllten die ausgetauschten Türen und Fenster noch ihren Zweck und waren somit nicht reparaturbedürftig. Eigentlich kann also nicht von einer Instandhaltung gesprochen werden. Der BGH urteilte nun, dass auch dann ein Abzug vorzunehmen ist, wenn die ersetzten Bauteile noch keine Instandsetzung benötigen – schließlich spart sich der Vermieter durch die Modernisierung die Erhaltungsmaßnahmen, die später einmal fällig geworden wären. Das Gericht muss in solchen Fällen die Höhe des Abzugs schätzen.
Das Urteil ist eine gute Nachricht für alle Mieter. Da der BGH einen Abzugsposten definiert hat, der praktisch immer zur Anwendung kommt, fallen Mieterhöhungen künftig günstiger aus.
